ポイントは、いかにして「金融機関の担保評価の高い物件を探し出せるか」。
物件を購入するにあたって、金融機関（特に銀行）は、物件価格の２０％位の頭金を必要とする。
例えば、3,000万円のマンションを購入する場合には600万円の頭金が必要で、残りの2,400万円がローン融資金額となる訳だ。
しかし、担保評価の低い場合や購入者の支払い能力が低いと２０％どころか３０％も４０％も頭金を要求してくる。
又、購入にあたって頭金だけでなく登記料などの諸経費もかかってくるので、用意するお金が多くなってしまう。
頭金・持金０で購入するには、「マンションの価格＋諸経費＝金融機関からの融資金額」というふうにする事だ。
こうすれば全く自己資金かかからない。
投資マンション（購入後、人に貸す物件：ワンルームマンション）と実住マンション（購入後、自分で住む物件：ファミリーマンション）を説明しよう。
●投資マンション
例：東京中野区のワンルームマンションが、1,500万円で売りに出ているとする。
（面積16.00平方メートル・築後８年・戸数２５戸）
この物件に1,550万円のローン融資をしてもらうのだ。
つまり1,500万円（マンションの価格）＋５０万円（諸経費）＝1,550万円（ローン融資金額）となる。
１、物件の選定を誤るな。
言うまでもなく金融機関の融資額がマンションの売り出し価格と諸経費の合計より下回っていては意味がない。
そこで物件選びのコツを幾つか挙げよう。
（１）築年数が比較的に新しい事。築後１０年ぐらいを目安にする事。
（２）専有面積が１６平方メートル（約５坪）以上ある事。
（３）マンション の総戸数１０戸以上ある事。
（４）駅から徒歩１０分ぐらいを限度とし、バス便を避ける事。
（５） タイル貼りのマンションを選ぶ事。
２、金融機関と上手く交渉する。
金融機関に相談に行く時は、金額を入れずに、この物件でいくらまでローン融資を出してくれるかを聞く事だ。
担当者は年収なども参考にした上で1,600万円だとか1,700万円だとか教えてくれるだろう。つまり述べたいのは次の点。
「決して実際の売買金額を言うなという事だ。
実際の金額が分かってしまうと、その金額（先の例だと1,500万円）が基準となり、頭金２０％ぐらいを要求され、ローン融資金額は、1,200万円となってしまう。
金融機関の担当者からローン金額を出してもらえるように持っていかねばならないのだ。
３、ローン融資 金額の大体の目安をつける。
リクルート社が出版している「週間住宅情報」に掲載されている価格の８０％ がローン融資金額と見て間違いはない。（勿論、各金融機関によって多少差があるが・ ・・）
例えば、自分が購入しようとしているマンションが中央線の中野駅が最寄りの駅だとすると住宅情報で比較的に購入予定物件の条件に近いマンションを２～３物件選び価格に８０％を掛けてみるのだ。そうすれば融資金額の目安はつくだろう。
４、カードやクレジットを使ったら絶対に返済を遅らせるな。ブラックリスト（不良債権者リスト）に載っている人には、融資は出ない。 又、カードの返済が遅れているようだと金融機関はいい顔しない。
この点を忘れないで欲しい。
オーバーローンが組めそうだと判断出来たら不動産会社にその旨を伝えローンが組めるように書類を作成してもらい契約をすればよいのだ。
基本的には投資マンションと方法は同じだが住宅金融公庫他政府系の資金を使う場合は、ブラックリストに載っている人でも融資が受けられる点が大きく違う。
あらかじめ物件の場所と広さと年収によって受けられる融資金額がパンフレットによってわかるのでやりやすい。
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